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Foire aux Questions

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Assembleias

30/08/2016

Assembleias

[+] O que é a assembleia de condóminos?

A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, sendo composta por todos os condóminos proprietários de todas as fracções pertencentes ao prédio, independentemente do seu uso e área.

 

[+] Quais os limites às deliberações da assembleia?

A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo. Tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei. Pode, todavia, alterar o título constitutivo por deliberação unânime.

 

[+] Quantas reuniões se devem realizar por ano?

Anualmente é obrigatória a realização de uma reunião, convocada pelo administrador, com a finalidade de discutir e aprovar as contas do último ano e aprovar o orçamento para o ano corrente. 

A lei estabelece a realização desta reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro, mas esta data pode ser alterada por acordo de todos os condóminos, consignada em Acta ou Regulamento Interno. 

Não existe obrigatoriedade de realização de reuniões extraordinárias, podendo estas ser convocadas, sempre que necessário, pelo administrador. Os condóminos poderão também convocar uma assembleia extraordinária, desde que representem pelo menos 25% do valor do prédio (25 votos em percentagem, ou 250 votos em permilagem). 

Apenas se houver pretensão de recorrer dos actos do administrador poderá um único condómino convocar a assembleia.

 

[+] Como devem as reuniões da assembleia ser convocadas?

Os condóminos devem ser convocados por carta registada enviada com dez dias de antecedência, ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência, tendo, neste caso, de haver recibo de recepção assinado pelos condóminos. Para este efeito, poderá ser utilizado um livro de protocolo de entrega de correspondência, ou uma folha criada para o efeito. 

Considera-se efectuada a convocatória, na forma e com a antecedência devida, que não seja recebida por culpa exclusiva do destinatário, como é o caso de este se ausentar para parte incerta, de não comunicar ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante, de se recusar a receber a carta ou de não a levantar nos correios.

 

[+] Pode a Assembleia ser convocada mediante a afixação de um aviso numa parte comum do edifício e colocação de avisos nas caixas de correio?

Embora este seja um procedimento habitual, é incorrecto pois não é possível provar a sua efectiva leitura ou conhecimento por todos os condóminos, nem o cumprimento do requisito legal da antecedência mínima de dez dias para o envio ou entrega da convocatória. 

Assim, deverão ser seguidas as regras mencionadas no ponto anterior, sob pena de se poder dar origem à anulação das deliberações que a assembleia venha a tomar.

 

[+] Quem deve ser convocado para a reunião da assembleia de condóminos?

Todos os condóminos devem ser convocados, seja qual for a sua residência, no País ou no Estrangeiro. A convocatória deve ser remetida para o endereço postal conhecido ou previamente comunicado ao administrador do condomínio, podendo também ser entregue pessoalmente.

 

[+] O que deve constar na convocatória?

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

A ordem de trabalhos permite que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na discussão e votações, e será seguida por quem for designado para presidir à reunião, dirigindo, orientando e disciplinando os trabalhos da assembleia. 

Embora não sendo obrigatório, convém indicar uma segunda data (dia, hora e local) para reunião em 2.ª convocatória, para a eventualidade de não comparecer o número de condóminos suficiente para deliberar em 1.ª convocatória.

 

[+] O que acontece quando não houver quórum para a reunião e a convocatória não tiver indicado uma segunda data alternativa?

Caso não tenha sido logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio. 

Quanto às deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, e sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.

 

[+] Quantos votos tem cada fracção?

Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem atribuída à sua fracção. 

Sendo normalmente o prédio considerado como um todo com mil unidades (isto é, mil votos), cada fracção tem direito a número de votos correspondentes à sua permilagem, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal. Por exemplo, uma fracção com uma permilagem de 125 tem direito a 125 votos, enquanto que uma fracção com permilagem de 20 tem direito a apenas 20 votos. Assim, cada fracção tem direito a tantos mais votos, quantos a proporção da sua permilagem. 

No entanto, caso o Regulamento do Condomínio o determine, a cada fracção poderá corresponder um único voto.

 

[+] Como são aprovadas as decisões da assembleia?

Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples dos votos representativos da totalidade do valor do prédio. 

No entanto, há certas deliberações previstas na lei ou definidas no regulamento do condomínio que podem exigir diferente aprovação, quer por maioria qualificada (dois terços do valor do prédio) ou por unanimidade.

 

[+] Quais as matérias que exigem uma maioria de dois terços do valor total do prédio?

Exigem uma maioria qualificada as seguintes deliberações:
 alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (neste caso podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra); 
 alteração ao uso das fracções autónomas; 
 obras de inovação, como quando se juntam novos elementos ao prédio que até à data não existiam; 
 obras que impliquem a modificação da linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio.

 

[+] Quais as deliberações que exigem unanimidade?

 Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal; 
 reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos seu valor total; 
 constituição de direitos especiais sobre coisas comuns (ex.: venda da casa da porteira ou de determinado equipamento do condomínio).

 

[+] Existem matérias que só possam ser aprovadas sem oposição?

Sim. Exigem a não oposição dos condóminos as seguintes medidas:
 divisão de uma fracção autónoma; 
 proibição de certos actos ou actividades pelos condóminos.

 

[+] Como fazer com deliberações que carecem de unanimidade de todos os condóminos, se estes não comparecem todos à respectiva Assembleia?

Precavendo a dificuldade de reunir todos os condóminos na respectiva Assembleia de Condóminos, o Código Civil estabelece as deliberações que carecem de unanimidade de todos os condóminos, podem ser aprovadas apenas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos dois terços do valor do prédio, e sob a condição de aprovação por parte dos condóminos ausentes, nos seguintes termos:
 as deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias; 
 os condóminos têm 90 dias após a recepção referida da carta para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância; 
 findo os 90 dias, o silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação tácita da deliberação comunicada.

 

[+] Como pode um condómino fazer-se representar numa reunião à qual não pode comparecer por impedimento?

A lei permite que outra pessoa represente o condómino, devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes. 

Se o condómino não tiver tido oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino deverá informar a assembleia que o vai representar e, posteriormente, o condómino ausente ratificar, ou seja, aceitar as decisões tomadas em seu nome.

 

[+] É possível invalidar deliberações da assembleia?

Se as deliberações da assembleia forem contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, estas podem ser anuladas a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado. Para o efeito, no prazo de 10 dias contando da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes. Igualmente, no prazo de 30 dias, nos termos mencionados, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem. 

O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação. 

A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou a quem a assembleia designar para o efeito.

 

[+] É obrigatório lavrar actas das assembleias?

São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado. Devem ser lavradas no respectivo livro ou em folhas soltas, devidamente numeradas e rubricadas. 

Nas actas devem ser consignadas as deliberações tomadas em reunião da assembleia de condóminos. Quando essas deliberações constem de escritura pública ou de documento fora das referidas actas (por exemplo, o regulamento do condomínio), o presidente da reunião ou o secretário inscrever no livro ou nas folhas menção da sua existência.

 

[+] Quais os procedimentos a adoptar quando as actas sejam redigidas em folhas soltas?

O administrador deve guardar todas as folhas, as quais devem ser encadernadas depois de utilizadas. 

Decorridos 10 exercícios após aquele a que se reportam, podem ser substituídas por outra forma adequada de suporte (exemplo: microfilmes ou por outra forma informática ou digital). 

Sempre que as actas sejam registadas em folhas soltas, deve a administração tomar as precauções e as medidas necessárias para impedir a sua falsificação. (cf. artigo 63.º, n.ºs 4, 5, 6 e 10, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com os artigos 1430.º, n.º 1 e 1436.º, alínea m), ambos do Código Civil, com o artigo 1.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e com o artigo 24.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 135/1999, de 22 de Abril).

 

[+] Quais as formalidades a seguir na elaboração de uma acta?

No cabeçalho da acta deve constar em primeiro lugar o seu número, preferencialmente por extenso. Deve-se identificar que tipo de acta se trata (ex.: acta da assembleia constituinte do condomínio, ou seja a primeira do condomínio; acta da assembleia anual do condomínio ou acta de assembleia extraordinária. Deve ainda constar no início da acta a direcção completa do condomínio, bem como o dia, lugar e hora da reunião, a informação se esta reunião corresponde à 1.ª ou 2.ª convocatória, e a forma de convocação. 

Em seguida deve constar a ordem de trabalhos, e, depois, o nome do presidente e, caso os haja, do secretário ou relator. Deve ainda mencionar-se os condóminos presentes ou representados (ou mencionar a existência de lista de presenças assinada que deve ficar anexa à acta), e a verificação dos condicionalismos para a constituição legal da assembleia, nomeadamente a existência de quórum. 

Nos parágrafos seguintes, devem inserir-se o teor das deliberações tomadas relativamente aos pontos da ordem de trabalhos, propostas apresentadas, resultado das votações com indicação dos sentidos de votos, e declarações que os condóminos entendam importante serem registadas. 

Caso haja assuntos discutidos, mas que não estavam incluídos na ordem de trabalhos, devem estes ser estes em seguida indicados. 

Finalmente, conter o termo de encerramento, mencionando os eventuais anexos à acta (lista de presenças, procurações, ou documentos apresentados), seguido das assinaturas dos condóminos presentes.

 

[+] Qual o valor das actas?

As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções. 

A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportados pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte. 
Este facto é significativo da extrema importância destas actas, pelo seu valor em acção judicial, pois permitem proceder à penhora de bens do devedor, na medida suficiente para pagar a dívida, e à cobrança dos respectivos juros e custas do processo judicial.

 

[+] O que fazer se um condómino se recusar a assinar a acta de uma assembleia em que esteve presente?

Se o condómino tiver participado na Assembleia de Condóminos e recusar injustificadamente assinar a acta, deve ser judicialmente notificado para o fazer em prazo não inferior a oito dias. 

Decorrido este prazo, a Acta tem a força probatória referida no Artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei nº. 268/94, de 25 de Outubro, desde que esteja assinada pela maioria dos condóminos que tomaram parte na Assembleia de Condóminos. 

O condómino notificado judicialmente pode invocar, justificando e provando em juízo, a falsidade da acta. (cf. artigo 63.º, n.º 3, do Código das Sociedades Comerciais, conjugado com o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/1994, de 25 de Outubro). Pode-se recusar assinar uma acta da reunião da Assembleia de Condóminos que não reproduza com verdade o que efectivamente foi deliberado na reunião. 

A recusa injustificada da assinatura da Acta é punível com sanção de multa até 120 dias (art.º 521.º do Código Comercial).